Создание модели оценки домов с помощью машинного обучения

Заключение по стоимости улучшений квартиры

№ 6/11-Оц/15 16 ноября 2015 года

Время производства заключения:

• Начато: 12:30, 02 ноября 2015 года.
• Окончено: 16:00, 16 ноября 2015 года.

Место производства заключения:

г. Москва, ул. Велозаводская, д.4, офис 415/2

26 октября 2015 года в АНО Центр медико-криминалистических исследований поступило заявление о проведении исследования и даче заключения специалиста по стоимости улучшений квартиры, расположенной по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка на дату 11.11.2015 года.

Исследование было поручено специалисту АНО Центр медико-криминалистических исследований – Корчагину Игорю Валентиновичу, который является специалистом по оценке стоимости автотранспортных средств и определению стоимости ремонта и ущерба поврежденных автотранспортных средств в результате ДТП. Специалист имеет высшее техническое образование по специальности Сервисное обслуживание автомобилей (МАМИ), а также действующий член Саморегулируемой организации оценщиков.

Вопросы, поставленные перед специалистом:

1. Какова рыночная стоимость улучшений квартиры по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка на дату 11.11.2015 года?

Экспертиза основана на следующих методиках и источниках:

Судебно-оценочная часть экспертизы

Задание на оценку в соответствии с п.21 ФСО №1

Документы, предоставленные для оценки

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости имущества были предоставлены необходимые документы.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

• Федеральный стандарт оценки Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)

• Федеральный стандарт оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)

• Федеральный стандарт оценки Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)

• Федеральный стандарт оценки Оценка недвижимости (ФСО №7)

Опущения и ограничительные условия

Эксперт не несет ответственности за достоверность исходных данных. Права собственности на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими законодательству.

Заключение подготовлено специалистом по оценке стоимости имущества Корчагиным Игорем Валентиновичем.

Дата: 16 ноября 2015 года

Оценка недвижимости: правила и обязательства

При проведении оценки Оценщик предполагал отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной стоимости, указанной в Отчете.

Ведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике, оценщике и исполнителе работ

• Оценщик: Корчагин Игорь Валентинович
• Сведения о членстве оценщика в СРО: Действительный Член Российского Общества Оценщиков — Свидетельство № в реестре 0428
• Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний: Диплом НОУ ВПО МФПУ Синергия о профессиональной переподготовке № 782352 от 28.01.2011 г.
• Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: Полис № 70700 ОО-000478/12 страхования гражданской ответственности ООО РСТК
• Стаж работы в оценочной деятельности: с 2011 года

Основные факты и выводы

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на улучшения квартиры, расположенной по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка д.——, принадлежащей Рудневу Александру Григорьевичу (далее – Объект оценки) по состоянию на 11 ноября 2015 г.

Оценка производилась на основании предоставленной документации и интервью с Заказчиком. Характеристики оцениваемого объекта приведены в отчете об оценке. Отдельные части данного отчета могут трактоваться только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничивающие условия.

Оценка стоимости права собственности на улучшения квартиры в Москве

Оценка была проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации, включая Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации и соответствующие стандарты оценки.

Основные факты и выводы

• Объект оценки: Право собственности на улучшения квартиры в Москве
• Оцениваемые права: Право собственности
• Дата оценки: 11.11.2015
• Рекомендуемая рыночная стоимость объекта: 1 000 000 рублей

Писание объекта оценки

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, находящаяся в городе Москва по адресу: бульвар Матроса Железняка д.——-

Арактеристика местоположения объекта оценки

• Зона застройки: Жилые 5-17-ти этажные дома
• Транспортная доступность: Рядом с маршрутами городского наземного транспорта
• Качество двора: Хорошее обустройство, наличие зеленых насаждений и детских площадок
• Экология: Благоприятная обстановка

Результаты оценки

Стоимость объекта оценки

Рекомендуемая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 11.11.2015 г. составляет: 1 000 000 рублей.

Обзор объекта недвижимости: Жилая квартира в микрорайоне

• Срок экспозиции: 1 месяц

Объекты социальной инфраструктуры

В пределах пешей доступности (менее 1 км) есть аптека, детский сад, магазины, предприятия социально-бытового обслуживания и школа.

Состояние прилегающей территории

Хорошее состояние.

Общая характеристика здания

• Экологически безопасные, высококачественные строительные и отделочные материалы
• Высокая технологичность производства
• Оптимальное соотношение цены и качества
• Нормативный срок эксплуатации дома — 100 лет

Технические характеристики здания

Технические характеристики объекта

• Площадь: общая 58 кв. м, жилая 35,9 кв. м
• Комнаты: 2 комнаты, площадь 20,9 и 15 кв. м
• Площадь кухни: 7,5 кв. м
• Высота потолков: 2,70 м
• Вид из окон: На двор
• Дополнительные системы безопасности: Металлическая дверь и домофон

Цениваемые права и обременения

Определение рыночной стоимости проводится для полного права собственности на объект оценки.

Наличие/отсутствие обременений прав пользования и владения: нет.

Ограничение на использование ресурсов во времени (ограничивается время использования помещений), энергетических ресурсов (ограничиваются расходы электроэнергии, тепла), материальных ресурсов (воды, вспомогательных помещений).

Ситуационные обременения (ограничение посещений, присутствия и поведения).

Функциональные обременения (ограничение реализации разновидностей функций).

Право собственности, в объективном смысле — совокупность правовых норм, которые закрепляют, регулируют и охраняют состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ конкретным лицам, один из центральных институтов гражданского права; в субъективном смысле — право конкретного лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе непосредственно в пределах закона и независимо от воздействия других лиц.

По своему содержанию право собственности является самым широким из всех вещных прав: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ). Статья 212 ГК РФ признает частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности физических и юридических лиц, а также самой РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.

Нформация о текущем использовании объекта оценки, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наиболее эффективным.

Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как правило, проводится в два этапа.

I этап. Анализ наиболее эффективного использования участка земли как условно свободного (незастроенного).

II этап. Анализ наиболее эффективного использования для этого же участка, но с существующими улучшениями.

На рассматриваемом земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира.

Анализ земельного участка как условно свободного

Анализ проводился в соответствии с действующим законодательством:

«О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 года №137-ФЗ;

«Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.2004 года №190-ФЗ;

«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года №172-ФЗ;

«Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 года №136-ФЗ.

В результате проведенного анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного Исполнитель пришел к нижеследующим выводам.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7), земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Рассматриваемый земельный участок расположен в жилом квартале

Рассматриваемый земельный участок, отнесен к землям населенных пунктов. Рельеф данного участка спокойный, без оврагов. Исходя из этого, существует физическая возможность размещения на данном участке здания или иных объектов, связанных с разрешенной деятельностью в соответствии с федеральными законами.

Финансовая целесообразность и максимальная эффективность

С точки зрения финансовой целесообразности и максимальной эффективности на рассматриваемом участке могут располагаться лишь объекты, связанные с деятельностью, разрешенной на данных территориях, в частности строительство многоэтажного многоквартирного дома. Поэтому единственно финансово целесообразным и приносящим максимальную прибыль является строительство и/или функционирование вышеуказанного объекта.

Анализ использования земельного участка с существующими улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями, с учетом ограничений, накладываемых российским законодательством участка как условно свободного, заключается в рассмотрении ограниченного числа вариантов дальнейшего использования объекта (жилого дома):

На основании визуального осмотра и данных, предоставленных Заказчиком, было сделано заключение о хорошем состоянии жилого здания, расположенного на рассматриваемом земельном участке. В данном случае, снос расположенного на участке строения не является финансово целесообразным, поскольку рассматриваемый объект недвижимости не исчерпал свои позитивные, конструкционные и экономические возможности.

Исходя из юридической правомочности, единственно возможным вариантом использования зданий/сооружений, расположенных на земельном участке является их использование в качестве объектов, связанных с деятельностью, разрешенной на данных территориях. Поэтому анализ других вариантов использования зданий/сооружений не проводился.

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилого фонда в нежилой фонд производится в порядке, установленном законодательством. На основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется Специалистам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование под строительство многоэтажного многоквартирного дома, с расположенными в нем жилыми квартирами

Опираясь на анализ наиболее типичного использования жилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования: жилое и офисное.

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Объект оценки относится к объектам жилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не требует законодательного разрешения.

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений отсутствуют.

Объект оценки практически полностью не соответствует каждому из приведенных выше факторов, что делает его не пригодным для использования в качестве офисного помещения.

Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве жилого помещений.

Исходя из ситуации, сложившейся на рынке, наиболее выгодным представляется использование объекта оценки для сдачи в аренду, в качестве жилого помещения или проживания в нем.

Сновные тенденции социально-экономического развития российской федерации в октябре 2015 года

Предварительные данные за сентябрь показали на прекращение помесячного спада и переход к положительным тенденциям динамики ВВП. По предварительной оценке Минэкономразвития России, после стабилизации в июле-августе динамика ВВП с учетом сезонной корректировки в сентябре показала рост на уровне 0,3% к предыдущему месяцу. Этому способствовали положительные тенденции, наблюдавшиеся в добыче полезных ископаемых, обрабатывающих производствах, сельском хозяйстве, на транспорте. Позитивное влияние на динамику ВВП с исключением сезонности в сентябре оказало увеличение, по предварительным данным, топливно-энергетического экспорта и чистых налогов на продукты. Продолжилась тенденция замедления темпов снижения в строительстве.

Главным негативным моментом сентября стало значительное снижение динамики розничной торговли и сохраняющееся снижение динамики платных услуг населению.

По оценке Минэкономразвития России, в сентябре годовая динамика ВВП снизилась на 3,8% против снижения на 4,5% в августе соответственно, с начала года снижение ВВП составило 3,8% к соответствующему периоду 2014 года.

Динамика промышленного производства в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после снижения в августе вновь перешла в положительную область – прирост к предыдущему месяцу составил 0,8 процента. При этом продолжился рост в добыче полезных ископаемых (0,2%), впервые в текущем году положительную динамику с исключением сезонности показали обрабатывающие производства – прирост составил 1,2%, производство и распределение электроэнергии, газа и воды, по оценке Минэкономразвития России, снизилось на 0,5 процента.

В отраслях промежуточного спроса в сентябре продолжился рост в производстве кокса и нефтепродуктов, в производстве резиновых и пластмассовых изделий; восстановился рост в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности, в химическом производстве, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий; после небольшого роста в августе продолжилось сокращение в обработке древесины и производстве изделий из дерева.

Из потребительских отраслей в сентябре продолжился рост в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви, восстановился — в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака и продолжилось сокращение в текстильном и швейном производстве.

В отраслях машиностроительного комплекса возобновился рост в производстве транспортных средств и оборудования, в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования; после роста в июле-августе вновь сократилось производство машин и оборудования.

По оценке Минэкономразвития России, динамика инвестиций в основной капитал с исключением сезонности по отношению к августу в сентябре составила -0,1 процента.

В сентябре сохранилась тенденция замедления снижения динамики с исключением сезонности в строительстве. По оценке Минэкономразвития, оно составило 0,4% против 0,9% в августе и 0,8% в июле.

В сельском хозяйстве сохраняется устойчивый рост производства, составивший 1,3% с исключением сезонности (в августе – рост на 1,1% соответственно).

Негативным моментом сентября стало значительное снижение, после стабилизации в августе, оборота розничной торговли — на 0,9% с исключением сезонности. Снижение динамики платных услуг населению составило, как и в августе, 0,3 процента.

После некоторого роста в августе, как и ожидалось, безработица (с исключением сезонного фактора) в сентябре вернулась к уровню июля (5,5%).

В сентябре реальная заработная плата с исключением сезонного фактора показала нулевую динамику.

Реальные располагаемые доходы (с исключением сезонного фактора) в сентябре остались в отрицательной зоне. Сокращение составило 0,6% к предыдущему месяцу с учетом сезонной корректировки.

Экспорт товаров в сентябре 2015 г., по оценке, составил 25,6 млрд. долл. США (67,2% к сентябрю 2014 г. и 101,1% к августу 2015 года).

Импорт товаров в сентябре текущего года, по оценке, составил 16,7 млрд. долл. США (64,3% к сентябрю 2014 г. и 100,7% к августу 2015 года).

Положительное сальдо торгового баланса в сентябре 2015 г., по оценке, составило 8,9 млрд. долл. США и относительно сентября 2014 г. снизилось на 26,6 процента.

В сентябре инфляция потребительских цен ускорилась до 0,6% против 0,4% в августе, с начала года – 10,4%, за годовой период – 15,7% (в 2014 г.: с начала месяца – 0,7%, с начала года – 6,3%, за годовой период – 8,0%).

Объем работ по виду деятельности «Строительство» снизился по сравнению с сентябрем 2014 года на 9,1%, а за период с начала года – на 8,3 процента. Динамика строительства, очищенная от сезонного и календарного факторов, по оценке Минэкономразвития, в сентябре составила -0,4 процента.

При этом после 17-месячного непрерывного роста, начиная с июня текущего года, четвертый месяц продолжается снижение ввода жилых домов (в сентябре снижение составило 5,6% к уровню соответствующего периода предыдущего года). Однако благодаря высоким темпам роста в начале года по итогам трех кварталов сохраняется прирост ввода жилья, который составил 7,0% (52,0 млн. кв. м общей площади жилых домов). На спрос на недвижимость оказывает влияние как снижение реальных доходов населения, так и сохраняющаяся высокая средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение месяца (12,88% годовых на 1 сентября текущего года). На этом фоне на 39,9% сократился номинальный объем предоставленных рублевых ипотечных жилищных кредитов (с 1101 млрд. руб. до 662 млрд. руб. за восемь месяцев 2014 г. и 2015 г. соответственно). При этом количество выданных кредитов сократилось за тот же период на 37,7 процента.

Бзор рынка жилой недвижимости Москвы за первое полугодие 2015 года[1]

Все первое полугодие 2015 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после беспрецедентных валютных скачков конца 2014 года и столь же беспрецедентного ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период конца года. Но как и прогнозировал аналитический центр www.irn.ru, декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной и пошла на спад уже в январе. И все первое полугодие 2015 года рынок недвижимости, по сути, медленно, но верно сползал вниз.

В явном виде это сползание вниз пока почти не проявилось. По индексу ИРН снижение рублевых цен на квартиры в Москве за первое полугодие оказалось минимальным, на уровне погрешности – около 1%. Долларовые цены снизились сильнее – примерно на 8% по причине ослабления рубля. Но гораздо примечательнее другое – величина неявного снижения стоимости квадратного метра за этот период.

Если в декабре и даже в январе продавцы жилья, пользуясь возникшим ажиотажем, даже поднимали цены и заявленные ценники соответствовали действительности, то уже в феврале-марте появились скидки и торг, незначительные, на уровне 3-5%, характерные для обычной стагнации. К майским праздникам и с наступлением лета величина скидок на первичном рынке достигла в среднем уже 7-10%, не считая прочих преференций покупателям, а по отдельным объектам и до 20-25%.

На вторичном рынке жилья начиная с майских праздников продать квартиру со скидкой менее 10% также стало проблематично, а нередко величина торга превышала 10%. По сути, при формальном сохранении ценников конца 2014 года уже произошло неявное снижение цен на уровне около 10%, а по ряду объектов, как правило менее ликвидных, даже больше. Это означает, что рынок недвижимости по ценам смотрит вниз, учитывая, что величина скидок и размер торга с каждым месяцем только увеличиваются.

Динамика цен по типам квартир в I полугодии только подтверждает эту точку зрения. Примечательно, что наибольший минус за последние 6 месяцев показали сегменты, которые традиционно оказываются более устойчивыми по цене – более качественное и более дорогое жилье. Так, по типам домов в наибольшем минусе оказался современный монолит-кирпич, по комнатности – большие квартиры: трехкомнатные и многокомнатные.

Это означает, что в нынешних условиях платежеспособный спрос остался во многом на недорогие предложения – маленькие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах экономкласса, а покупки с большим бюджетом затруднены. Это неудивительно, принимая во внимание резко подорожавшую ипотеку (на вторичном рынке отсутствует льготная ипотека, субсидируемая государством), а также явное снижение доходов населения.

Распределение динамики цен по географии за первое полугодие 2015 года еще более интересно. Впервые за долгое время разошлись в динамике три наиболее престижных округа – Центральный, Западный и Юго-Западный. Центральный округ показал минимальное снижение за этот период, а Западный и Юго-Западный округа, напротив, попали в лидеры снижения, наряду с районами за МКАД.

Размышления над этим обстоятельством приводят к интересным выводам. Центр пока остается наиболее устойчивым по цене, потому что он уникален. А вот догоняющие «элитные» округа и районы, прежде всего на западном и смежными с ним направлении, оказываются в подвешенном состоянии. В лучшие времена, когда спрос превышал предложение, платежеспособных покупателей хватало не только на Центральный округ, но и на то, чтобы выгодно продавать элитное жилье и бизнес-класс в радиальных округах. Если в начале 2000-х годов стоимость жилья в Западном и Юго-Западном округах была в 2-3 раза ниже, чем в Центральном, то за последние 10 лет по ценам на домабизнес-класса они почти сравнялись с центром, если и уступая по стоимости, то незначительно. Судя по всему, теперь, в условиях недостатка платежеспособности покупателей, именно Западный и Юго-Западный округа могут сползти вниз по ценам сильнее всего.

Впрочем, устойчивость Центрального округа тоже может оказаться не абсолютной. Последнее время ситуация складывается так, что после строительной паузы прежних лет именно в центре накопился огромный потенциал для реконструкции ветхого жилья и освоения промзон. А выход новых объемов жилья в центре на фоне сохранения санкций, низких цен на нефть и стагнации в экономике может потребовать существенного пересмотра вниз ценников на элитное жилье.

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru)

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)

Все панельные и блочные дома

Все монолитные и кирпичные дома

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru)

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)

Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир)

Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)

Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому»)

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», серьезной логической ошибкой в нынешних условиях может стать использование термина «кризис». Это приводит к неосознанным ассоциациям и аналогиям с прежними кризисами, 2008 и 1998 годов. И характерной моделью развития ситуации именно после классического кризиса является спад, достижение дна и начало нового роста. Соответственно, в рамках этой логики нужно только это «дно» пересидеть и дождаться новой волны роста, которая нормализует все. Оперируя именно таким мировоззрением, связанным с аналогиями с 2009 годом, многие участники рынка ожидают существенной активизации рынка осенью и начала нового роста цен на жилье.

Но важно понимать, что кризис – это совсем иное положение дел, нежели сложилось в 2014 году. Кризис возникает, когда после слишком бурного роста временно дальше расти уже некуда (перегрев рынка), и чтобы новый рост возник, все должно сначала подсдуться, «клюнуть» вниз, достичь «дна» и тогда начать расти снова. В этом смысле как раз классический кризис перегрева всех рынков, от финансовых до цен на нефть и рынка недвижимости, произошел в 2008 году. Далее власти ведущих мировых держав напечатали еще денег (так называемые программы количественного смягчения), и все пошло расти снова.

Сейчас же мы имеем дело с тем, что к классическому финансовому кризису не имеет никакого отношения. Произошло существенное изменение геополитической реальности. Аналогом, пусть и отдаленным, можно считать разве что 1991 год, когда на смену одной геополитической модели мира пришла другая. Теперь происходят процессы такого же порядка – прежними отношения России с западными партнерами, как и с ближними соседями, уже не будут. Мир стал иным, а потому и аналогии с прежними кризисами проводить уже некорректно, как и ожидать скорого отскока цен и начала нового роста. По мнению специалистов IRN.RU, сейчас следует рассматривать цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности.

И реальность эта такова, что пока нет ни одного драйвера, который мог бы рассматриваться в пользу возобновления роста цен на недвижимость осенью. Геополитическая обстановка, как и ситуация на востоке Украины, к сожалению, вновь накалились, и риторика во взаимоотношениях между Россией и странами Запада стала только жестче. Санкции против России продлили, и положительного сдвига на этом поприще пока не наблюдается, а значит, и доступа к дешевым западным деньгам пока ожидать не стоит, как и прихода в страну западных инвестиций. Проще говоря, легкодоступных денег, которые в прежние годы вывели цены на недвижимость в Москве на нынешний уровень, больше нет и в ближайшее время не ожидается.

И наконец, единственный плюс на сегодняшний день – льготная ипотека, к сожалению, лимитированная по объемам. Сейчас власти решили увеличить лимиты на льготную ипотеку, но бросается в глаза, что новых лимитов хватит примерно на два-три месяца, до сентября-октября. Почему именно так? Не получилось ли, что активный пиар профессионального сообщества сыграл с ним злую шутку? Последнее время большинство участников рынка недвижимости с целью побудить покупателей к действию создают информационный фон, суть которого сводится к следующему: «Покупайте сейчас, так как с осени все непременно подорожает». Но не вышло ли так, что куда большее влияние этот пиар оказал на чиновников, которые потому и выделили лимиты только до осени, раз осенью все должно само пойти в рост и выделять бюджетные деньги на стимулирование отрасли смысла уже нет?

По итогам первого полугодия 2015 года впервые за долгое время разошлись в динамике три наиболее престижных округа Москвы – Центральный, Западный и Юго-Западный. Центральный округ показал минимальное снижение за этот период, а Западный и Юго-Западный округа, напротив, попали в лидеры снижения, наряду с районами за МКАД.

Центр пока остается наиболее устойчивым по цене, потому что он уникален. А вот догоняющие «элитные» округа и районы, прежде всего на западном направлении, оказываются в подвешенном состоянии из-за снижения спроса. В лучшие времена, когда спрос превышал предложение, платежеспособных покупателей хватало не только на Центральный округ, но и на элитное жилье и бизнес-класс в радиальных округах. Судя по всему, теперь, в условиях недостатка платежеспособности покупателей, именно Западный и Юго-Западный округа могут сползти вниз по ценам сильнее всего.

Недвижимость и цены по округам (www.irn.ru)

Всего выделено округов (макро-зон) г. Москвы

Снижение индекса стоимости

Цены на квартиры в Москве по округам, $/кв.м. (www.irn.ru)

Все районы за МКАД

Квартиры в Москве по районам (www.irn.ru)

Всего выделено районов (территор. зон) г. Москвы

Увеличение индекса стоимости

Индекс стоимости не изменился

Цены на квартиры в Москве по районам, $/кв.м (www.irn.ru)

Арбат Александровский сад, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Боровицкая, Смоленская

Китай-город Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Охотный ряд, Площадь Революции, Театральная

Красносельский Комсомольская, Красные ворота, Сретенский бульвар, Тургеневская, Чистые пруды

Мещанский Достоевская, Проспект Мира, Сухаревская, Трубная, Цветной бульвар

Пресненский Баррикадная, Выставочная, Краснопресненская, Международная, Улица 1905 года

Проспект Вернадского Проспект Вернадского

Марьина Роща, Савеловский Марьина роща, Менделеевская, Новослободская, Савеловская

Нижегородский Волгоградский проспект, Крестьянская застава, Площадь Ильича, Пролетарская, Римская

Филевский парк Багратионовская, Пионерская, Славянский бульвар, Филевский парк, Фили

Нагатино-Садовники, Нагатинский Затон Коломенская, Нагатинский затон

Соколиная гора Измайловский парк, Партизанская, Семеновская, Электрозаводская

Чертаново Северное, Чертаново Центральное Чертановская, Южная

Северное Тушино, Южное Тушино Планерная, Сходненская

Богородское, Метрогородок Бульвар Рокоссовского, Улица Подбельского, Черкизовская

Чертаново Южное Аннино, Пражская, Улица академика Янгеля

Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное Домодедовская, Орехово

Бескудниковский, Восточное Дегунино, Дмитровский, Западное Дегунино, Северный

Теплый Стан Теплый стан

Северное Бутово Бульвар Дмитрия Донского, Лесопарковая, Улица Старокачаловская

Южное Бутово Бульвар адмирала Ушакова, Бунинская аллея, Улица Горчакова, Улица Скобелевская

Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное

Писание процесса оценки

Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

Анализ представленной Заказчиком информации представлен в таблице 18.

Информация о виде и объеме прав на Объект оценки Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах) Проведено

Сопоставление данных об Объекте оценки Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического состояния недвижимого имущества характеристикам Объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии) Проведено

Установление данных об обременениях на Объект оценки Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии) Проведено

Установление данных об имуществе не являющемся недвижимым Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не являющегося недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта) Проведено

Установление иных сведений Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на Объект оценки Проведено